2026년 2분기 서울 오피스 임대시장 분석: 강남은 무엇이 달랐나

2026년 2분기 서울 오피스 시장은 도심에는 새 건물이 들어서며 공실이 늘고, 강남에는 빈 공간이 상대적으로 적었다는 점이 두드러졌습니다.

이 글은 부동산 자문사 젠스타메이트와 세빌스코리아가 2026년 2분기에 낸 보고서를 바탕으로, 사무실을 구하는 회사가 알아두면 좋은 수치를 도표로 정리했습니다.

핵심만 먼저 보면

서울 오피스 공실률은 젠스타메이트 기준 6.9%로 전 분기와 같은 수준이었고, 세빌스 프라임 오피스 기준으로는 4.2%였습니다.
강남(GBD) 공실률은 젠스타메이트 기준 3.5%(전 분기 대비 0.3%p 하락), 세빌스 기준 1.7%였습니다.
세빌스는 강남 프라임 오피스의 명목 임대료가 1997년 조사 시작 이후 처음으로 도심(CBD)을 넘어섰다고 밝혔습니다(평당 136,200원 대 135,200원).
서울 프라임 오피스의 전년 동기 대비 인상률은 임대료 4.9%, 관리비 3.0%였고, 강남 임대료는 6.3% 올랐습니다.
임차인 이동은 금융·보험업이 22%로 가장 많았고, 정보통신업은 17%였습니다.

젠스타메이트는 연면적 1,500㎡ 이상, 지상 5층 이상이면서 업무시설 비율이 50% 이상인 오피스빌딩을 조사했습니다. 세빌스는 도심·강남·여의도에 있는 3만㎡ 이상 빌딩 가운데 우수한 건물을 프라임 오피스로 정의하고, 그중 108개를 조사했습니다.

그래서 같은 강남이라도 공실률이 3.5%와 1.7%로 다르게 나옵니다. 두 보고서 모두 건물 단위 조사이고 최소 연면적 기준이 있어, 소형 건물이나 개별 호실의 시세를 그대로 보여 주는 자료는 아닙니다.

젠스타메이트 기준으로 도심은 약 5.2만 평의 신규 공급이 들어오면서 신축 포함 공실률이 6.8%로 전 분기보다 2.2%p 올랐습니다. 신축을 제외하면 4.3%로 변동이 없었습니다.

강남은 권역 안 이전 수요 덕분에 공실이 해소되며 3.5%로 0.3%p 내렸습니다. 여의도는 2.8%, 기타 권역은 13.3%였습니다.

세빌스는 프라임 오피스 기준으로 강남 1.7%(3개 분기 연속 같은 수준), 도심 6.0%, 여의도 4.2%라고 밝혔습니다. 도심에 새로 준공된 두 건물은 본격적인 임대 활동이 다음 분기부터라서 이번 공실률에 반영하지 않았다고 합니다.

젠스타메이트 기준 서울 평균은 평당 월 임대료 103,375원(신축 제외), 월 관리비 41,441원이었습니다. 강남은 임대료 118,658원, 관리비 42,111원입니다.

세빌스 프라임 오피스 기준으로는 서울 평균 임대료가 131,300원, 강남이 136,200원이었습니다. 조사 대상 건물이 달라서 두 보고서의 금액은 차이가 납니다.

임대료와 관리비를 더하면 도심이 평당 약 164,800원, 강남이 약 160,800원, 여의도가 약 141,100원입니다. 임대료는 강남이 조금 높았지만 관리비는 도심이 더 높아서, 합계는 도심이 더 높게 나타납니다.

두 보고서 모두 보증금은 월 임대료의 약 10배 수준으로 다룹니다. 위 금액은 보증금을 포함하지 않은 값입니다.

세빌스에 따르면 서울 프라임 오피스 임대료는 1년 전보다 4.9%, 관리비는 3.0% 올랐습니다. 강남 임대료는 6.3%로 세 권역 가운데 상승폭이 가장 컸습니다.

강남 임대료가 도심을 넘어선 것을 세빌스는 견조한 임차 수요와 제한적인 신규 공급이 반영된 결과로 봤습니다. 관리비 인상률은 전 권역에서 2~4% 수준으로, 물가 상승률과 비슷하다고 설명했습니다.

최근 한 분기만 보면 젠스타메이트 기준 서울 임대료는 0.8%, 관리비는 0.7% 올라 상승폭이 크지 않았습니다.

젠스타메이트가 서울 주요 업무권역에서 200평 이상 이전이 확인된 건을 집계했더니, 금융·보험업이 22%로 가장 많았습니다. 운송업이나 숙박·음식점업 등 기타 업종이 19%, 정보통신업이 17%, 도매·소매업이 16%, 제조업이 14%로 뒤를 이었습니다.

강남에서는 아남타워에 뷰티셀렉션이 약 1,400평 규모로 이전하는 등 공실이 해소됐습니다. 세빌스는 화장품 제조업체 더파운더즈가 글라스타워에서 약 4,000㎡를 추가 임차한 사례를 소개했습니다.

세빌스는 2분기에 도심에서 두 건물이 준공된 데 이어 연내 이을타워가 추가로 공급될 예정이고, 2027년에는 신규 프라임 오피스 공급 계획이 없는 것으로 조사됐다고 밝혔습니다. 3분기 강남 공실률은 소폭 하락하거나 이번 분기와 비슷할 것으로 내다봤습니다.

젠스타메이트는 2분기 기준금리가 2.50%로 유지됐지만 7월에 2.75%로 인상돼 하반기 통화 긴축 기조가 시작됐다고 정리했습니다. 금리 환경은 건물 운영 비용과 임대 조건에 영향을 줄 수 있으므로 계속 지켜볼 부분입니다.

출처: 젠스타메이트 「Office Market Report Q2 2026」(2026년 7월 발행), 세빌스코리아 「서울 프라임 오피스 2026년 2분기」.
도표는 두 보고서의 수치를 바탕으로 새로 그린 것입니다. 조사 대상과 산정 기준이 달라 두 보고서의 수치를 직접 비교할 수 없습니다.
임차인 이동 도표는 200평 이상 이전만 집계한 것이라 작은 회사의 이전은 반영되지 않았습니다.
이 글은 시장 참고 자료이며, 개별 건물의 실제 계약 조건이나 투자·계약 판단의 근거가 아닙니다.